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Sono sempre di più i nuovi soci che partecipano alla crescita del Club Deal bolognese Rerum Capital, novità assoluta nel mercato immobiliare italiano. Fra questi anche diverse generazioni di nonni e nipoti che trovano nell’immobiliare a vostra firma nuove occasioni per investire insieme nei progetti di rigenerazione urbana. Quali sono le testimonianze che avete raccolto come protagonisti di questo avvicenda mento tra generazioni?

Pulega: la trasmissione del patrimonio è sempre complessa. I nostri soci investitori trovano nel nostro progetto anche uno strumento per passare il testimone sia della ricchezza finanziaria sia dell’esperienza. In questi dieci anni di attività abbiamo già partecipato al passaggio di consegne fra nonni, geni tori e figli, proprio perché è un’esperienza che viene condivisa in famiglia. I giovani sono interessati a questa nuova modalità di raccogliere il testimone di un investimento, perché contribuisce anche a renderli protagonisti della trasformazione del patrimonio immobiliare della città.

Lei è giunto a costituire Rerum Capital dopo anni di esperienza nell’ambito delle costruzioni edili. In che modo non si perde l’eredità dell’esperienza?

Terio: l’eredità è costituita dall’esperienza che stiamo trasmettendo a chi oggi lavora con noi, perché, per esempio in ambito industriale, non sempre è riuscito questo avvicendamento fra padri e figli, anche se potrebbe sembrare la cosa più naturale. Sono con vinto che far nascere e crescere il team dell’azienda sia l’unico modo davvero efficace di trasmettere l’eredità dell’esperienza, sia nel nostro caso sia in quello dell’industria, in modo che poi non finisca altrove il frutto delle nostre capacità. Sempre più spesso le aziende cedute sono poi state dislocate all’estero, togliendo valore a coloro che avevano contribuito alla loro crescita, opportunità di impiego alle maestranze che vi hanno lavorato, possibilità di rilanciare la cultura manifatturiera italiana e potenzialità competitive sui mercati internazionali.

Del resto, forse nei settori industriali non sempre è inteso il valore dell’esperienza di impresa, perché l’accento è posto prevalentemente sul fatturato letto come indice del valore assoluto di quelle imprese – e certamente ne costituisce un aspetto – per poi essere monetizzato in caso di vendita. In altre parole, l’eredità dell’esperienza è data per scontata e abbiamo fior di aziende che vengono delocalizzate, vendute o smembrate da attori esterni in cerca di affari, che poi le trattano come tali e trascurando la loro storia di imprese legate al territorio in cui sono nate.

Ma è anche accaduto che alcuni imprenditori che hanno cessato l’attività ci abbiano poi cercato per investire in un’impresa locale, in modo da continuare a dare un contributo alla propria città, seppure in modo indiretto. Noi di sicuro non portiamo altrove i patrimoni finanziari dei nostri soci, anche perché i nostri immobili restano nel territorio e continuiamo a costruire con una prospettiva di lungo e lunghissimo periodo. Quindi, la nostra eredità è “paesaggistica”.

Pulega: recentemente fra i nostri soci si stanno avvicendando imprenditori o ex imprenditori che, avendo ancora nel loro Dna culturale l’esigenza di fare impresa, aderiscono molto volentieri al progetto di Rerum Capital, intendendolo come il prolungamento della loro voglia di intraprendere e come un’occasione per vedere i propri risparmi impiegati in modo fruttifero e per rilanciare la bellezza della città nel suo complesso.

Negli anni ottanta in particolare, Bologna aveva un tessuto industriale molto ricco, che oggi pare sfilacciato…

Pulega: non a caso noi abbiamo effettuato diversi interventi di riqualificazione urbana partendo da immobili ex industriali ed ex artigianali, che un secolo fa erano costruiti ai margini del la città e che oggi sono diventati aree semicentrali o di primissima periferia. Immobili che spesso sono rimasti abbandonati e inutilizzati: vere e proprie piccole ferite nella città. La nostra Società interviene riqualificando quelle aree e fornendo a esse nuova funzionalità. È un modo di ricucire quelle ferite che rimangono all’interno del tessuto urbano, rilanciando ciò che ereditiamo dalla storia industriale della città. In pratica, abbiamo ereditato, acquistandoli, fabbricati e aree della città, e abbiamo dato loro una nuova vita. La rigenerazione urbana è, quindi, anche un processo di riutilizzo di un’eredità costituita da unità immobiliari incongrue rimaste all’interno della città. Questo è un esempio di eredità che non avviene secondo la genealogia, ma per via di impresa.

Risiede in Italia l’80% dei beni di rilevante valore storico a livello mondiale e spesso sono immobili straordinari edificati da privati. Cosa comporta oggi lavorare nell’ambito immobiliare con una legislazione gravata da pregiudizi contro l’iniziativa privata oppure in un contesto in cui vengono accampate pregiudiziali generiche, come il “consumo di suolo”, quando invece la rigenerazione urbana potrebbe costituire una valida risposta? Eppure, costruire immobili belli che qualificano le città è sempre stato il talento di questo Paese…

Terio: nel periodo della grande crisi, come dico spesso, “la grande guerra del 2008-2015”, quando effettivamente abbiamo avuto un periodo di pausa quasi totale, era improponibile la costruzione di immobili. Oggi, non è più possibile fare a meno di nuovi immobili residenziali che rigenerino la città e ciò che facciamo mi sembra estetica mente gradevole. Noi stiamo dando un contributo alla città, non consumiamo suolo. Poi è chiaro che, come si usa dire, ogni rivoluzione ha i sui martiri. Per cui, qualche albero è caduto, ma sono caduti anche brutti palazzi e fabbricati con amianto, quindi abbiamo ripulito la città, oltre a costruire.

La verità è che occorrono scelte urbanistiche forse più radicali ancora, ma che sono difficili da fare: occorrerebbe ricostruire interi quartieri, riclassificar li e rigenerarli. Questa operazione però non compete a noi, ma alla politica. In Italia, invece, la politica è minimalista e spesso preferisce dire: “Rispetto all’attuale rudere o edificio preesistente fai di meno”, con tutta una serie di ricadute poco sostenibili sul piano economico per chi promuove l’impresa. La scelta vincente dovrebbe essere: “Facciamo meglio, facciamo di più e lo facciamo insieme. Cerchiamo di creare i presupposti per cui le iniziative possano effettivamente procedere”. Purtroppo le città crescono con tutta la loro disorganicità, e noi cerchiamo semplicemente di ricucire queste fratture laddove possiamo intervenire nel migliore dei modi. La città che io immagino sarebbe diversa, ma la città possibile è quella che stiamo vivendo e su cui noi interveniamo nella misura in cui ci viene consentito.

La politica del bonus 110% per il restauro delle facciate dei palazzi ha perso l’occasione di qualificare interi quartieri. Occorrerebbe ricostruire gli edifici con altri criteri?

Spesso mi sono trovato a constatare – perdonate la metafora – che è stato come avere messo un frac a un morto. Molti palazzi erano da demolire, non da imbellettare. La politica ha preferito mettere un bel vestito su un moribondo. Sono stati messi dei cappotti di polistirolo su fabbricati che non han no nessuna caratteristica antisismica e che continuano a mantenere criticità enormi a livello gestionale.

Gli edifici costruiti su canali tomba ti probabilmente andranno ricostruiti altrove, così come quelli costruiti nelle zone limitrofe a canali, fiumi o torrenti. Ma, a parte i costi che ricadranno sulla comunità nei prossimi anni, occorre tenere conto delle nuove condizioni atmosferiche che saranno sempre più imprevedibili.

Quali sono i vostri progetti per il 2025?

Pulega: abbiamo effettuato un ulteriore aumento di capitale societario perché stiamo crescendo, accogliendo nuovi soci molto interessati a questo nuovo modello di business. Inoltre, abbiamo avuto la conferma che anche molti nostri obbligazionisti sono interessati a trasformare le loro obbligazioni, dal rendimento prefissato, in azioni privilegiate, che consentono di partecipare al capitale dell’impresa, ottenendone rendimenti interessanti, stabili nel tempo, e superiori all’inflazione. Consideri che poche settimane dopo aver celebrato l’assemblea di bilancio le richieste hanno superato la quantità di azioni disponibili.

Terio: Noi proseguiamo a rigenerare Bologna e Riccione, dove Rerum Capital ha le sedi, raccogliendo l’eredità dell’edilizia bella e di qualità dell’Emilia Romagna.